Маленький, зато свой

Городское малоэтажное строительство трактуется как средство воплощения мечты о собственном доме в мегаполисе, и все три типа строящихся в Москве подобного рода домов — таун-хаусы, дуплексы, коттеджи — в той или иной мере приближают мечту к реальности. Это все еще новый и не совсем понятный (или забытый) для Москвы формат жилья, небесспорно привлекательный с точки зрения инвесторов-застройщиков. Зато среди иностранных граждан, живущих и работающих в Москве, малоэтажное жилье пользуется большим спросом, поскольку обеспечивает им привычный образ жизни.

Не только небоскребы

«Хотя правительство Москвы активно продвигает идею строительства высотных зданий, последние не могут называться элитным жильем. В этом их основное отличие от сталинских высоток, квартиры в которых в свое время ценились, несомненно, выше, чем в 1-2-этажных бараках по соседству, — считает аналитик компании «Домострой-Престиж» Анна Подолянская. — Но ситуация изменилась. У жителей такого мегаполиса, как Москва, все больше потребность в обособленности».

Андрей Анохин, генеральный директор девелоперской компании «Арт-Билдинг», говорит, что в Москве рынок малоэтажных домов или особняков на одну семью еще менее развит, чем элитный рынок, но степень подготовленности общества к восприятию такого формата жилья выше и это гарантирует, что ошибок в реализации малоэтажных проектов будет меньше.

Главное — в Москве все еще остаются возможности, хотя и тающие с каждым годом, для относительно массового малоэтажного жилищного строительства, где неменьшая доходность может обеспечиваться колоссальным нереализованным спросом на этот тип жилья и большими объемами строительства. Но в Москве, по словам аналитика компании Paul's Yard Виктора Овсянникова, малоэтажное городское жилище по-прежнему воспринимается как исключение из общих «многоэтажных и небоскребных» правил, тогда как, например, в Европе с 70-х гг. XX в. практически не строится многоэтажного жилья, даже социального.

В историческом центре российской столицы возведение новостроек практически всегда обусловлено градостроительными ограничениями, но даже здесь правдами и неправдами инвесторы-застройщики часто превышают запреты «красной линии» по высоте зданий. Вне центра ситуация полегче, и строительство здесь в последние годы малоэтажек, как правило, связано с приданием им статуса, близкого к

элитному. Иногда, считает Овсянников, это оправдано, например, в таком уникальном с точки зрения природных характеристик месте, как Покровское-Глебово, но порой приводит к коммерческим провалам (например, таун-хаусы на ул. Вавилова). Малоэтажные дома, где бы они ни строились, требуют соответствующего окружения и «земельного ресурса» в виде хоть небольших, но индивидуальных участков или замкнутых уютных двориков.

«Чтобы малоэтажное жилье стало элитным, безусловно, важно выбрать эксклюзивное место. Какая же это элита, если коттеджный поселок привязан к инфраструктуре обычного спального района», — говорит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «Инком-Недвижимость» Сергей Елисеев.

Директор по развитию Delight Realty Ольга Павлова говорит, что многие клиенты компании при выборе квартиры не раз упоминали о том, что мечтают иметь собственный особняк в центре Москвы. «Но мало владеть частным особняком, необходимо учитывать и расходы, связанные с его ежемесячным содержанием», — советует она мечтателям. Очевидно, совет этот воспринят правильно, потому что, по данным Delight Realty, потенциальные клиенты отдают предпочтение апартаментам в малоквартирных клубных жилых домах (не более 10-15 квартир).

«Если рассматривать малоэтажное строительство бизнес-класса, то популярностью у москвичей пользуются жилые комплексы, расположенные на северо-западе и юго-западе Москвы, — Куркино, Потапово, Рождествено. Здесь уже много заселенных домов, выполнен ландшафтный дизайн, активно развивается инфраструктура», — добавляет Ольга Павлова.

Семиэтажная Рублевка

Любопытно, что, пока в черте Москвы строятся малоэтажные поселки, способные удовлетворить тягу жителей большого города к уединению, престижный загород потихоньку начинает застраиваться домами в несколько этажей. Говорить о тенденции, пожалуй, рано, но на Рублево-Успенском шоссе, по данным компании «Терра», существует несколько элитных многоквартирных комплексов: кроме строящегося пятисекционного семиэтажного жилого дома «Сосны» на Николиной Горе (на территории Лечебно-оздоровительного комплекса управления делами президента РФ, 22-й км МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) это «Горки-10», «Петрово-Дальнее», «Жуковка-1». В среднем 1 кв. м в этих комплексах стоит $4000- 5000. Цена зависит от местонахождения дома, окружения, состояния коммуникаций, безопасности, близости лесной зоны.

Квартира площадью 90 кв. м в «Соснах» обойдется в $200 000 ($2300-2700 за 1 кв. м), это значительно меньше стоимости коттеджа с участком в том же месте. Земля на Рублевке стоит так дорого, что экономически более оправданно строить дома в несколько этажей или таун-хаусы, а не коттеджи, считает Надежда Гребенникова, руководитель проекта «Сосны».

В агентстве интегрированного маркетинга «Медиа-Шторм» полагают, что малоквартирное жилье в ближайшем Подмосковье нельзя считать серьезным конкурентом московским таун-хаусам из-за отсутствия обособленности квартир и земельного участка. А вот близлежащие к Москве коттеджи способны оттянуть потенциального покупателя московских поселков за счет полноценного рекреационного окружения (лес, реки, пруды и т. п.) и отгороженности от городской жизни.

По данным проведенного агентством исследования малоэтажных поселков, исторически этот сегмент рынка складывался параллельно в Москве и Подмосковье как альтернатива, с одной стороны, многоквартирному жилью в Москве, а с другой — коттеджам за пределами городской черты. Сами по себе московские малоэтажные поселки конкурируют по отношению друг к другу не так сильно, как, к примеру, жилые комплексы.

Малоэтажка и политика

«Малоэтажные постройки гармонично сочетают в себе черты загородного дома и городской квартиры. Специфика подобного жилья подразумевает малое количество соседей. Владелец жилья получает придомовой участок. В таун-хаусах этот участок небольшой, 2-3 сотки, и служит рекреационным целям, а вот на участке при коттедже в 6-8 соток уже можно произвести благоустройство на свой вкус», — сообщили в пресс-службе Департамента инвестиционных программ строительства Москвы.

Но в отличие от участка за городом, который оформляется в собственность покупателя, в Москве придомовые участки могут быть только в аренде. Обычно в Москве аренда оформляется на 49 лет, для некоторых объектов — на 1 год с дальнейшей пролонгацией на несколько лет, срок зависит от того, что и когда по генплану города запланировано делать на той или иной городской территории. Использовать участок обитатель «домика в Москве» может в целях благоустройства, разрешены фонтанчики, клумбы, садики-огородики, но не капитальное строительство. В случае покупки дома на этапе строительства права аренды на землю могут быть оформлены только после сдачи объекта.

По данным пресс-службы ДИПСа, ставка аренды составляет от 900 руб. за сотку в год. В Москомземе сообщили, что расчет арендной платы производится для каждого участка в зависимости от того, в какой из 69 экономических зон он находится, как используется, какова его площадь, в личном пользовании участок или землей в поселке распоряжается товарищество и т. д. Базовая ставка для жилья — 2430 руб. за 1 га в год, которая умножается на коэффициенты, разные для каждой территории.

Сергей Елисеев считает, что такое «неполноценное» владение может снижать ликвидность коттеджа или таун-хауса в Москве. Но есть и другое мнение.

«Проблеме продажи в собственность московской земли искусственно придан политический оттенок, и ее решение прогнозировать сложно, — говорит Виктор Овсянников. — Но для потребителя малоэтажного жилья она не имеет принципиального значения. Планировочные решения таких домов и комплексов не допускают какого-либо отчуждения придомовых участков, поэтому условия долгосрочной аренды не снижают их потребительских качеств. Примером тому могут служить существующие многие десятки лет практически в центре Москвы поселки «Сокол», «Тимирязевский».

Александр Илюхин, управляющий партнер «Нового качества», также не сомневается, что покупатель коттеджа или таун-хауса в Москве никак не ущемлен в правах и юридически неплохо защищен. У дома есть адрес, у гражданина есть прописка, права его как владельца недвижимости зарегистрированы, и по истечении срока аренды владелец недвижимости, расположенной на участке, по закону имеет первоочередное право перезаключить договор аренды или выкупить участок под домом в собственность. «Интереснее другое: что будет, если по истечении 49 лет собственник дома откажется продолжать арендные отношения с городом?» — задается вопросом Илюхин.

Обычно стоимость аренды на 49 лет закладывается застройщиком в цену 1 кв. м малоэтажного жилья «по умолчанию». А потенциальный покупатель или арендатор коттеджа либо таун-хауса в Москве обычно не задумывается об этом.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, уверен: с точки зрения градостроительства собственность на землю на территории Москвы нецелесообразна и даже вредна, пока нет понимания связанной с нею ответственности, как в Европе.

«Земельные участки будут оформляться в собственность по мере применения положений Земельного кодекса РФ», — осторожно выразился Андрей Закревский, вице-президент «Системы-Галс».

Аренда

Сложность земельных отношений в Москве делает аренду малоэтажного жилья наименее «проблематичной» формой пользования. Стоимость аренды коттеджей в Москве начинается от $4000 в месяц за дом площадью до 150 кв. м. и может превышать $15 000. Наибольшую активность на рынке аренды таун-хаусов проявляют иностранные арендаторы — как частные лица, так и компании. В поселке «Покровские холмы» (им управляет девелоперская компания Hines International) 103 таун-хауса первой очереди были успешно сданы в аренду по цене $6000-8000 в месяц, сейчас идет реализация двух других очередей (105 домов с тремя, четырьмя и пятью спальнями), сообщила Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Другой пример успешного поселка в аренду — закрытый поселок «Сетунь», состоящий из 86 таун-хаусов и квартир площадью от 119 до 300 кв. м.

Ирина Жарова-Райт, генеральный директор компании «Интермарк» (эта компания управляет поселком «Сетунь» и сдает в нем дома в аренду), поясняет, что поселок был изначально построен компанией «СТ-Групп» как арендный проект. Арендная ставка составляет в среднем $345 за 1 кв. м в год, и поселок на 100% заполнен. Продавать дома в «Сетуни» не предполагают. Хотя некоторые участники рынка говорили о том, что сейчас сложно позиционировать этот район как элитный малоэтажный, новое многоэтажное строительство, развернутое по соседству, никак не помешает «Сетуни» оставаться успешным проектом, считает Жарова-Райт.

В скором времени будут сдаваться в аренду квартиры в жилом комплексе «Остров фантазий». Комплекс после нескольких лет перипетий со строительством был все-таки сдан в эксплуатацию и передан в управление «Группе Плаза». Жилой комплекс состоит из 24 двухуровневых коттеджей и 19 четырехэтажных домов (пять домов на 25 семей, 10 домов на 14 семей и четыре дома на четыре семьи). Часть квартир в этом уникальном по месторасположению комплексе (27 га в Крылатском, на территории природного парка «Москворецкий», рядом с Гребным каналом и Москвой-рекой) были проданы еще на стадии строительства, и сейчас квартиры здесь продаются на вторичном рынке (от $3300 до $3600 за 1 кв. м, или от $399 300 до $752 400 за квартиру). Но владелец проекта — ИК «Мир фантазии» — по словам президента «Группы Плаза» Елены Оболонной, принял решение сдавать около 100 квартир на «Острове» в аренду, дабы «сохранить идеологию открытого пространства поселка», который позиционируется как «парк-отель». Квартиры будут сдаваться с отделкой, оборудованной кухней и санузлом по цене от $6000 до $20 000 в месяц в зависимости от метража и вида из окон.

Имидж — и все?

Многие эксперты считают, что коттеджные поселки на дорогой московской земле строят только в том случае, если ничего многоэтажного в данном месте построить нельзя из-за тех или иных градостроительных или природоохранных ограничений. Обычно же из территории выжимается максимум.

«В Москве доли застройщика и города по инвестконтракту определяются от метража. Обеим сторонам выгоднее на площадке в 1 га построить 25 000 кв. м обычного жилья, нежели 6000 кв. м коттеджей», — говорит Сергей Елисеев.

«Если делать малоэтажный проект, то только в элитном секторе. Для застройщика это имиджевая вещь», — считает Константин Ковалев. Клубные и малоэтажные дома есть смысл строить, когда уже известен пул покупателей, считает Андрей Анохин.

Закревский оценивает доходность малоэтажных проектов в Москве в 20-30%. Малоэтажные элитные жилые комплексы не менее доходны, чем любые другие жилые новостройки Москвы последних лет, уверен Овсянников. Однако при начавшейся стабилизации рынка девелоперские требования к ним будут расти и их ликвидность будет определяться не только «качествами места», но и умением эти качества грамотно использовать.

Но и для малоэтажного строительства существуют свои ограничения. «Ограничения экономического характера прежде всего связаны с тем, что территории под строительство комплексов малоэтажного жилья не так много и рано или поздно она будет использована, — говорит руководитель отдела маркетинга ДИПСа Андрей Куприянов. — Москва исторически застроена многоквартирными домами практически от самого центра и до окраин. Сохранившиеся старинные здания — это в большинстве своем городские дореволюционные особняки и усадьбы с флигелями. Строительство таун-хаусов в центре невозможно, оно нарушит исторический архитектурный облик столицы и создаст прецедент неэффективного использования дорогостоящей земли в центре. Здесь проблему малоэтажного собственного жилья можно решать только путем передачи в собственность с последующей, разумеется, реставрацией целых домов». К экономическим факторам также можно отнести недостаточное развитие транспортной инфраструктуры.

Есть еще причины социально-психологического характера. Таун-хаус или коттедж — это дом с участком земли. Такое представление москвичей о малоэтажном жилье уже сформировано. Но в центре велика плотность застройки, да и экологические показатели не столь благоприятны, чтобы строить города-сады.

Одним из первых комплексов, возведенных в пределах Садового кольца, стали «Палаты Муравьевых» в 1-м Зачатьевском пер. Комплекс из 17 трехэтажных таун-хаусов общей площадью от 315 до 420 кв. м построен в соответствии с самыми высокими требованиями, предъявляемыми к элитному жилью, но на участке в 0,5 га и застройка получилась довольно плотной.

«Строительство таун-хаусов и коттеджей в Москве возможно только на окраинных территориях столицы и при условии, что параллельно с возведением жилья будет решаться вопрос транспортной инфраструктуры. И в Куркине, и в Братцеве (здесь ДИПС возводит малоэтажный комплекс «Вишневый сад». — «Ведомости») мы постарались учесть этот факт», — говорит Куприянов.

Мал, да дорог

Ирина Жарова-Райт говорит: «За восемь лет работы на этом рынке ко мне часто обращались клиенты с желанием приобрести либо маленький домик в центре города, либо домик побольше, но с участком в районе Серебряного бора. Деньги, которые клиент был готов заплатить за собственный домик в Москве «с видом на Кремль», были соизмеримы, а часто и превышали сумму, выделенную на покупку «домика в деревне». Сегодня такое приобретение может обойтись покупателю в пределах от $4000 до $10 000 за 1 кв. м.

В пределах Садового кольца (между 1-м Тружениковым и 2-м Вражским переулками) расположен жилой комплекс «Три тополя», который включает в себя шестиэтажный жилой дом на 12 квартир и семь сблокированных коттеджей — таун-хаусов. Цена — от $4500 до $9000 за 1 кв. м. Вообще, по словам Ковалева, таун-хаусы как часть жилого комплекса — распространенный сегодня в Москве способ «разнообразить ассортимент» жилья. Например, в «Городе яхт», который строит «Капитал Групп», наряду с основным зданием будет восемь трехэтажных таун-хаусов, а проект жилого комплекса по адресу: ул. Дружбы, вл. 4 («Раменки»), к реализации которого в сентябре приступил ДИПС, предполагает строительство 13-этажного жилого дома и двух трехэтажных корпусов таун-хаусов по цене $3250 за 1 кв. м.

Самый известный и статусный поселок в черте Москвы — «Серебряный бор». Здесь свыше 300 домов (разного качества), около 150 из которых принадлежат дочерней структуре «Системы-Галс» — компании «Мосдачтрест», сообщил Андрей Закревский. «Мы постоянно работаем над обновлением имеющегося у нас жилого фонда, приводим дома в соответствие с современными требованиями. Серебряный бор имеет статус памятника природы, в этом направлении и происходит его развитие: создаются и поддерживаются на должном уровне места прогулок и отдыха. «Система-Галс» финансирует экологические программы, позволяющие проводить мониторинг и принятие мер по сохранению редких видов растений и животных. Подписана и реализуется совместно с городскими структурами комплексная программа по сохранению и восстановлению сосен — основного достояния Серебряного бора», — сказал Закревский.

В планы компании входит дальнейшее развитие бизнеса, проводится работа по подбору новых участков на западе, юго-западе и северо-западе города. Основные требования к участкам — благоприятная экологическая обстановка, местоположение в зеленом поясе Москвы, хорошая транспортная доступность, наличие необходимых объектов инфраструктуры.

На территории Серебряного бора располагаются самые дорогие таун-хаусы в Москве. Андрей Сармин, менеджер отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, говорит, что поселок Silver Place (стоимость — $4400-5500 за 1 кв. м при общей площади коттеджей 500 кв. м) — одно из самых шикарных предложений на рынке таун-хаусов в столичном регионе.